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2022-May

상가부동산 양도시 토지 건물 안분계산

작성자: 독자22 IP ADRESS: *.119.225.13 조회 수: 20

이름 : 박성우 

1.세무사님의 책을 애독하는 독자입니다

2.최근에 상가건물과 토지를 양도하고 토지와 건물을 부가세법상 기준싯가에의하여 안분계산하여 계약싯점에 상가토지와 건물가액을 구분하여 기재하고 부가세별도로 계약을 했습니다

3.양도자는 계약서에 구분된 건물가액에 대하여 세금계산서를 발행했습니다

4.잔금지급후에 양도자는 매수자가 상가를 감정평가법인에 감정의뢰를 하는 줄 전혀모르고 계약서기준으로 세금계산서에 의해 부가세신고를 마무리 했습니다.

매수자가 부가세환급신고후에 관할세무서에서 감정가액을 확인하고 건물가액을 감정가액으로 해야한다고 통보를 받았습니다.

5.개인적인 생각으로 계약싯점에 거래금액과 구체적인 지급조건이 결정된후에 양도자는 매수자가 감정을 했다는 상황을 전혀 모르는 상태에서 감정가액으로 수정된다는 것은 이해할수가 없습니다 왜냐하면 계약시점에는 감정가액을 모르고 부가세법에 의하여 성실하게 기준싯가기준으로 금액을 안분계산했기때문에 기준싯가로 인정해야한다고 생각합니다

6.세무사님의 고견은 어떠신지요? 혹시 관련된 심판례나 판례가 있는지요?


profile

관리자

2022.05.11 07:56
*.209.70.237

[답변안녕하세요세무사 한장석입니다.

답변내용은 사견이므로 과세자료로 이용할 수 없으며정확한 내용은 과세관청에 확인하여 주십시오


부가법 제29(과세표준)

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.


실지거래가액으로 보는 토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우라 함은 과세관청에서는 당사자간에 실지로 거래된 건물가액으로 매매계약서, 세금계산서 등 관련증빙자료에 의하여 객관적으로 입증될 수 있는 거래가액으로 해석하고 있으며(재부가 22601-123, 1992.8.11, 서삼-351, 2005.3.14),

판례에서는 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 본다(같은 취지대법 9318914, 1995.2.24).


또한 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물 등의 가액이 구분표시되어 있지 않다 하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결 전에 계약당사자간에 건물가액 및 토지가액을 합의한 사실이 관련증빙 등에 의하여 확인할 수 있는 경우로서, 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보아 공급가액을 계산할 수 있다(부가 46015-691, 1993.5.15.).

 

따라서 부동산을 공급하고 계약서 등에서 토지가액과 건물 등의 가액을 구분표시하여 거래하였거나 상기의 해석과 같이 계약서 등에 구분표시되지 않았다 하더라도 관련증빙 등에 의하여 확인되고 그 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 곧 실지거래가액이 되는 것입니다.


질의의 경우

기준시가에 의하여 안분계산하였다 하여도 안분계산한 토지 건물 가액을 매매계약서에 구분 표시하였고 세금계산서까지 발급하였다면 그 금액은 실지거래가액이 되므로 감정가액이 있다고 하여도 감정가액으로 안분할 수 없다 할 것입니다


만약 계약서에 구분표시 하지 않는 경우라면 당연히 감정가액으로 안분할 수 있을 것이나

심판례에서는 계약서에 구분이 안되어 있을지라도 세금계산서를 발급한 경우에는 공급시기 현재 당사자간 합의된 가액으로 보아 실지거래가액으로 인정한 사례가 있습니다


따라서 "실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우"에만 감정가액에 의하여 안분가능합니다

즉, 건물 토지가액이 구분표기가 안될 경우에만 안분계산합니다


많이들 오해하는 부분이  감정가액을 가장 먼저 적용하는 것으로 알고 있으나

계약서에 구분표시된 가액이 최우선이고

구분이 안될 경우에만 감정가액 기준시가로 안뷴게산하는 것입니다


법인세법에서도 시가는

제3자간 정상가액이 최우선이고 그게 없을 경우에 감정가액을 적용하는 것과 같은 이치라고 보시면 됩니다

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